原状回復工事の業者選び｜実績、透明性など失敗しない5つのポイント

「原状回復工事を依頼したいけれど、業者が多すぎてどこに頼めばよいか分からない」「提示された見積もりが適正なのか、判断する基準がない」——こうした悩みを抱える方は少なくありません。

 原状回復工事の業者選びで最も重要なのは、「実績」「見積もりの透明性」「対応力」「許認可」「ワンストップ対応」の5つのポイントを基準に比較することです。この5項目を押さえれば、費用面の不安や品質への心配を大幅に軽減できます。

 本記事では、原状回復工事の基礎知識から費用相場、よくある失敗パターン、そして業者を比較検討するためのチェックリストまで、業者選びに必要な情報を網羅的に解説します。

なお、本記事は主に商業施設内テナント・オフィスビル・店舗物件の原状回復工事を対象としています。居住用賃貸物件などでは、費用体系や適用されるルールが異なる場合がありますのでご留意ください。

弊社「クリアジャパン」は、イオングループ様をはじめ大手商業施設での原状回復工事を多数手掛け、全国対応で信頼と実績を積み重ねてきました。建設業許可（大分県知事【般-6】第15274号）を取得し、商業施設との交渉からごみ処理まで、ワンストップで対応いたします。

お見積りは無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。

原状回復工事とは？業者に依頼する前に知っておくべき基礎知識

原状回復工事の業者を選ぶ前に、まず「原状回復とは何か」「自分はどこまで負担すべきか」という基本を正しく理解しておく必要があります。ここでは、業者選びの判断軸にもなる基礎知識を整理します。

原状回復工事の定義と目的

原状回復とは「入居時と全く同じ新品の状態に戻すこと」ではありません。

国土交通省が公表する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復とは「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

つまり、普通に使用していて自然に劣化した部分（通常損耗・経年劣化）まで復旧する義務は、原則として借主にはないとされています。

事業用物件における原状回復工事は、主に以下の目的で実施されます。

次のテナントへの引き渡し準備：物件をリセットし、次の入居者がスムーズに開業できる状態にする

• 建物の資産価値維持
  オーナーにとって、物件の価値を維持するために不可欠な工事
• 契約上の義務履行
  賃貸借契約書に定められた義務を借主として果たす

（参考）国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

オフィス・店舗・商業施設で異なる工事の範囲

 原状回復工事の範囲は、物件の種別や契約内容によって大きく異なります。

物件種別	工事範囲の特徴	費用傾向
オフィス・事務所	間仕切り撤去 クロス張替え 床材復旧 空調・電気設備の復旧	規模・グレードに比例
飲食店	厨房設備撤去 給排気ダクト撤去 グリーストラップ清掃 油汚れ処理	他業態より高額になりやすい
物販店	什器撤去 内装仕上げ復旧 照明器具撤去	比較的安価な傾向
商業施設内テナント	施設独自のルール・仕様に準拠した工事が必要 仮囲い工事も発生	施設の規定に依存

 また、退去時の状態として「スケルトン返し」（構造躯体だけの状態に戻す）と「部分解体」（一部の設備や内装を残して解体）では、工事費用に大きな差が生じます。

 さらに、商業施設やオフィスビルでは工事の費用負担と業者選定をめぐる「A工事・B工事・C工事」という区分が存在します。

•  A工事：費用も業者選定も貸主（ビルオーナー）が担当
•  B工事：費用は借主負担だが、業者は貸主が指定
•  C工事：費用も業者選定も借主が自由に行える

特にB工事は、借主が費用を負担するにもかかわらず業者を選べないため、費用が相場より高額になりがちな構造があります。この点は業者選びにおいて非常に重要なポイントです。

貸主・借主の費用負担の決まり方

原状回復費用の負担範囲は、賃貸借契約書の「特約」が最優先で適用されます。

 ただし、契約書に明記されていない部分や、特約の内容が不合理と判断される場合には、国土交通省のガイドラインが参照されます。

負担区分	具体例
借主負担（特別損耗）	壁への穴、タバコによる壁紙の変色・臭い、床への重大な傷、清掃怠りによるカビ
貸主負担（経年劣化・通常損耗）	日光による壁紙の色あせ、家具設置跡、画鋲の穴、エアコンの耐用年数超過による故障

 なお、事業用物件（オフィス・店舗）では、住居用物件と比べて特約の範囲が広く認められる傾向にあります。 契約書に「通常損耗・経年劣化も含めて借主負担で原状回復する」と明記されている場合、その特約が有効とされるケースが多いとされています。

 一方で、2020年4月施行の改正民法では、通常損耗を借主に負担させる特約については、その内容を契約時に十分説明し、借主が理解した上で合意する必要があるとされています。曖昧な文言による特約や、十分な説明がなかった特約は無効と判断される可能性も残されています。

 したがって、見積書に不明な項目が含まれている場合は、契約書の特約内容とガイドラインの原則を照らし合わせ、交渉の余地があるかどうかを検討する価値があるといえます。

原状回復工事の費用相場｜物件種別ごとの坪単価目安

業者を比較検討する上で、費用相場の目安を把握しておくことは不可欠です。ここでは物件種別ごとの坪単価相場を整理します。

※以下の費用相場は、弊社の施工実績および業界の一般的な相場観に基づく目安です。公的機関が公式に公表している数値ではなく、物件の状態や地域、時期によって大きく変動する場合があります。

オフィス・事務所の坪単価相場

オフィスの原状回復費用は、規模とビルのグレードに比例して上昇する傾向にあります。

規模	坪単価の目安	費用が変動する要因
小規模（〜30坪）	3万〜5万円/坪	間仕切りの有無 原状の状態
中規模（30〜100坪）	5万〜10万円/坪	空調設備の複雑さ 使用する建材の品質
大規模・ハイグレード（100坪〜）	10万〜20万円以上/坪	夜間工事指定 特殊な設備撤去

 上記はあくまで一般的な目安です。間仕切り壁の数や造作の程度によって、費用は大きく変動します。

店舗（飲食店・物販）の坪単価相場

店舗の原状回復費用は、業態によって大きく異なります。

業態	坪単価の目安	特記事項
飲食店	5万〜15万円/坪	厨房設備・ダクト・グリーストラップ等の撤去で高額化しやすい
物販店	3万〜8万円/坪	什器撤去が中心で比較的安価
美容・サービス業	4万〜10万円/坪	給排水設備の有無で変動

なお、「居抜き退去」（内装・設備をそのまま次のテナントに引き継ぐ退去方法）が成功すれば、工事費用を大幅に抑えられる可能性があります。

 ただし、居抜き退去には貸主の承諾が必要であり、必ず認められるとは限りません。貸主側は設備の不具合をめぐる後継テナントとのトラブルを懸念し、スケルトン返しを求めるケースも少なくないとされています。

【失敗事例から学ぶ】原状回復工事の業者選びでよくある4つの失敗

適正な業者を選ぶためには、「どんな選び方をすると失敗するか」を知っておくことが有効です。ここでは、原状回復工事の業者選びで実際に起こりがちな4つの失敗パターンと、その回避法を解説します。

失敗①「一式見積もり」を確認せず契約してしまった

「原状回復工事一式 ◯◯万円」のような曖昧な見積書を、内訳を確認せずに受け入れてしまうのは最も多い失敗です。

 「一式」の中には、本来は貸主負担である経年劣化部分の修繕費用や、入居時よりもグレードの高い建材を使うグレードアップ工事が含まれているケースがあります。

 国土交通省のガイドラインでは、通常損耗や経年劣化による修繕は原則として貸主の負担とされています。見積書の「一式」に含まれる項目を一つひとつ確認し、不要な工事が入っていないかチェックすることが不可欠です。

 回避法
見積書は必ず項目別に単価・数量が明記されたものを求める。「一式」しか出さない業者は避ける。

失敗②指定業者1社の見積もりだけで決めてしまった

施設側（貸主）から指定された業者1社の見積もりだけで契約してしまうと、相場より高額な費用を支払うリスクがあります。

 特にB工事（費用は借主負担、業者は貸主指定）は、競争原理が働かないため費用が割高になりやすい構造的な問題を抱えています。

回避法
自分で選べるC工事の業者からも参考見積もりを取得し、B工事の見積もりと比較する。具体的な根拠を示してB工事の費用交渉を行う。可能であればB工事の一部をC工事に変更してもらうよう交渉する。

失敗③価格の安さだけで業者を選んでしまった

「とにかく安い業者に頼みたい」と価格だけで業者を選んだ結果、施工品質が低く、貸主側から手直しや追加工事を要求されるケースがあります。

 結局、別の業者に手直しを依頼することになり、当初の見積もり以上の費用が発生するという本末転倒な事態に陥ることがあります。

 また、建設業許可や産業廃棄物収集運搬業許可を持たない業者に依頼すると、法令違反に加担するリスクが生じます。無許可業者が廃棄物を不法投棄した場合、依頼主（借主）側も責任を問われる可能性があるとされています。

回避法
価格だけで比較せず、許認可の有無、施工実績、アフターフォローの体制も評価基準に含める。

失敗④退去間際に業者探しを始めてしまった

退去期限の直前に業者探しを始めると、比較検討の時間がなくなり、結果的に割高な業者に依頼せざるを得なくなります。

 原状回復工事の一般的な工期は、小規模物件で10日〜2週間、中規模物件で2〜4週間程度とされています。さらに業者の選定や見積もり比較に1〜2ヶ月は必要です。

回避法
退去が決まったら、退去日の3〜6ヶ月前には業者の選定に着手する。解約予告期間（多くの場合6ヶ月前）のタイミングが業者探しの開始目安となる。なお、急な閉店・移転で十分な期間を確保できない場合は、迅速対応が可能な業者に早めに相談することが重要です。短期間でも複数社の見積もりを取得する努力が、費用の適正化に繋がります。

原状回復工事業者の選び方｜失敗しない5つのチェックポイント

ここからは、失敗を避けて信頼できる業者を選ぶための5つのチェックポイントを解説します。この5項目を軸に複数の業者を比較すれば、客観的に判断できます。

ポイント①自社物件と類似した施工実績があるか

業者選びで最初に確認すべきは、自社の物件と類似した「業態」「規模」「立地」の工事実績があるかどうかです。

たとえば、商業施設内のテナントの原状回復工事であれば、商業施設特有の厳しい施工ルール（夜間工事指定、仮囲い設置、搬出経路の制限など）に精通した業者を選ぶ必要があります。

 実績の確認方法としては、以下のポイントがあります。

• 施工事例がWebサイトに公開されているか
  写真付きのBefore/After事例があれば、施工品質を事前に確認できる
• 取引先企業名が具体的に記載されているか
  大手企業との取引実績は、第三者でも確認可能な客観的指標になる
• 対応エリアと物件種別
  自社物件と同じエリア・同じ業態の実績があれば、よりスムーズな対応が期待できる

弊社では、イオンモール株式会社様、イオンタウン株式会社様、イオン九州株式会社様、株式会社イズミ様、株式会社サンリブ様、小野田商業開発様、他大手商業施設様での原状回復工事を多数手掛けてきた実績があります。

ポイント②見積書の内訳が明確で透明性が高いか

信頼できる業者かどうかは、見積書の透明性で判断できます。以下の3点を重点的に確認してください。

1.  内訳の細かさ
   「クロス張替え ◯◯m² 単価◯円」のように、工事内容・数量・単価が詳細に記載されているか。「原状回復工事一式」のような曖昧な項目がないか
2.  面積の正確さ
   見積もりの施工面積が正しいか。壁芯面積（壁の中心で計算する面積）ではなく、実際の工事対象面積（内法面積）で計算されているか
3.  諸経費の妥当性
   「現場管理費」や「諸経費」が工事費総額の10〜20%程度に収まっているか。不明瞭な一式計上になっていないか

 見積もりの不明点に対して論理的かつ丁寧に回答してくれるかどうかも、業者の信頼性を見極める指標になります。

ポイント③担当者の対応力と提案力

工事を成功させるには、担当者の「対応力」と「提案力」が鍵となります。以下のポイントをチェックしてください。

• レスポンスの速さ
  問い合わせに対して、迅速に返答があるか
• 専門知識
  A/B/C工事の区分や、ガイドラインに基づく費用負担の説明ができるか
• コスト削減の提案
  B工事からC工事への変更交渉、居抜き退去の可能性の検討など、プロの視点からコスト削減の提案をしてくれるか
• 柔軟な対応
  夜間工事への対応や、短期間での工事完了など、特殊な要件にも対応できるか

担当者がお客様の状況をヒアリングし、最適なプランを能動的に提案してくれる業者は、信頼に値するパートナーといえます。

ポイント④建設業許可などの許認可を取得しているか

許認可の有無は、業者の信頼性を担保する最低条件です。最低限、以下の2つの許可を確認しましょう。

許認可	概要	確認方法
建設業許可	500万円以上の工事を請け負う場合に必須	国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認可能
産業廃棄物収集運搬業許可	解体工事で発生した廃棄物の運搬・処分に必要	環境省「産業廃棄物処理業許可 行政情報検索システム」で確認可能

これらの許可は公的なデータベースで誰でも確認できます。事前にチェックすることで、無許可業者との契約リスクを回避できます。

なお、500万円未満の小規模工事であっても、建設業許可を取得している業者を選ぶことが望ましいとされています。許可の取得は、一定の技術力・経営基盤・法令遵守体制があることの証明になるためです。

 クリアジャパンは建設業許可（大分県知事【般-6】第15274号）を取得しており、産業廃棄物の適正処理を証明するマニフェスト（管理票）の発行にも対応しています。

ポイント⑤ワンストップ対応とアフターフォローの有無

原状回復工事だけでなく、改装工事やごみ処理まで一括で対応できる業者を選ぶと、工期の短縮とコストの削減に繋がります。

工事を複数の業者に分割発注すると、業者間の調整コストや待ち時間が発生し、結果的に工期が長引き費用も増加しがちです。

 ワンストップ対応の業者を選ぶメリットは以下の通りです。

• 一つの窓口で全てのやり取りが完結し、コミュニケーションコストが削減できる
• 工程管理の一元化により、工期の短縮が期待できる
• トラブル発生時の責任の所在が明確になる

また、施工後のアフターフォロー体制があるかどうかも確認すべきポイントです。万が一、施工後に不具合が見つかった場合に、責任を持って修繕対応してくれる業者を選びましょう。

【業者比較チェックリスト】5項目で候補業者を評価する

上記5つのポイントを表にまとめると、候補業者を客観的に比較できます。以下のチェックリストをご活用ください。

チェック項目	確認内容	A社	B社	C社
①施工実績	自社物件と類似した実績があるか	○/△/×	○/△/×	○/△/×
②見積もり透明性	内訳が項目別に明記されているか	○/△/×	○/△/×	○/△/×
③対応力	レスポンス、専門知識、コスト削減提案	○/△/×	○/△/×	○/△/×
④許認可	建設業許可・産廃許可を取得しているか	○/△/×	○/△/×	○/△/×
⑤ワンストップ・アフター	一括対応と施工後保証があるか	○/△/×	○/△/×	○/△/×

また、施設指定業者と自分で選ぶ業者のそれぞれにメリット・デメリットがあります。

項目	施設指定業者	自分で選ぶ業者
メリット	施設の仕様に精通 貸主への承認がスムーズ	競争原理が働き費用を抑えやすい
デメリット	競争がなく費用が割高になりやすい	施設ルールへの対応力が未知数の場合がある
コスト削減のコツ	参考見積もりを取得して価格交渉	商業施設の施工実績がある業者を選定

 B工事の一部をC工事に変更してもらう交渉が成功すれば、自分で選んだ競争力のある業者に発注でき、費用を削減できる可能性があります。ただし、C工事への変更が認められるかどうかは施設や貸主の方針によって異なり、すべてのケースで可能なわけではありません。それでも、交渉を試みる価値は十分にあるとされています。

原状回復工事のよくある質問（FAQ）

最後に、原状回復工事の業者選びに関して読者から寄せられることの多い質問にお答えします。

まとめ｜信頼できる原状回復工事業者を選ぶために

本記事では、原状回復工事の業者選びに必要な情報を網羅的に解説しました。最後に、重要なポイントを整理します。

 原状回復工事業者を選ぶ5つのチェックポイント

1. 施工実績
   自社物件の業態・規模・立地と類似した実績があるか
2. 見積もりの透明性
   内訳が項目別に単価・数量で明記されているか
3. 対応力・提案力
   レスポンスが早く、コスト削減の提案ができるか
4. 許認可の取得
   建設業許可・産廃許可を公的システムで確認できるか
5. ワンストップ対応
   原状回復から改装・ごみ処理まで一括対応が可能か

今すぐできるネクストアクション：

• 上記チェックリストを使い、検討中の業者を客観的に評価する
• 賃貸借契約書を読み返し、原状回復条項（特にB工事/C工事の区分と特約）を確認する
• 2〜3社から相見積もりを取得し、比較検討する

 原状回復工事は専門性の高い分野であり、業者選びによって費用と品質が大きく左右されます。正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーを選ぶことが、スムーズな退去と適正なコスト管理の第一歩です。

 弊社「クリアジャパン」は、全国の大手商業施設での豊富な施工実績と、お見積りの透明性、ワンストップ対応力で、お客様の原状回復工事をサポートいたします。

 お見積りは無料です。まずはお気軽にご相談ください。